2027 预算案如何影响马来西亚房产市场

本文是我们根据 2026 年 10 月 9 日报道的措施，对 2027 预算案如何影响购屋者与市场所做的解读。它是分析而非建议，我们也不预测房价。措施本身请见2027 预算案房产与房屋措施详解。所有措施在国会通过预算案并刊宪前，都只是提案。

简单来说

• 房产没有受到好或坏的冲击。没有新增房产税，主要的房屋措施都是延续或扩大原有计划。
• 唯一的实质改变，是首套房印花税豁免延伸到 RM750,000，并延长到 2030 年。
• 在我们查阅的报道中，外国买家、RPGT 与投资者没有受到影响。

谁受益，受益多少

放在整体来看，节省是真实的，但不大。RM700,000 的房子省 RM12,000，不到房价的 2%，而你还要付 10% 的首期、律师费与贷款。这类豁免主要是降低第一天需要准备的现金，对房子本身的价值影响有限。

RM500,000 与 RM750,000 这两条线现在很重要

两个价格门槛如今影响首次购屋者的决定。RM500,000 以内印花税为零，RM500,000 至 RM750,000 之间部分豁免。买家会以“扣除印花税后的成本”比较项目，发展商也有理由把单位定价或包装在门槛之下。在我们收录的项目中，104 个有标价的项目里，26 个起价在 RM500,000 以内，61 个起价在 RM750,000 以内。这只是入门价，不是每个单位都符合，而且首套房的条件是针对买家，不是针对项目。请参考巴生谷 RM60 万以下新盘指南、EXSIM RM60 万以下新盘与新山新盘指南（均为英文）。

时间点：SPA 签署日期为什么重要

现有的豁免适用于 2027 年 12 月 31 日前签署的合约，所以延长到 2030 年，等于去除了 RM500,000 以内房子的期限压力。不需要为了怕错过豁免而在 2027 年仓促购买。

RM500,000 至 RM750,000 的情况不同。新的部分豁免适用于 2027 年 1 月 1 日起签署的合约。如果提案照原样通过，在 2026 年 12 月签署 RM700,000 SPA 的买家要付全额印花税，而在 2027 年 1 月签署的买家可省约 RM12,000。如果你正接近签约、价格又落在这个区间，可以向律师和发展商了解 SPA 日期与提案如何衔接。这并不保证，因为提案还不是法律，我们也不建议你只为了税务原因而延后购买。

融资：延续，而不是新的刺激

SJKP 高达 RM200 亿、协助 8 万名首次购屋者的担保，数字与该计划在 2026 年预算案中的扩大版相同，因此是延续支持，而不是新推动。它对无法提供薪资单的自雇买家最重要，但担保不能取代银行的批准。个人所得税减免上限由 RM9,000 提高到 RM12,000，加上最低薪资自 2027 年 6 月起提高到 RM2,000，会让可支配收入小幅增加，对偿债比率有边际帮助。利率方面，请参考OPR 如何影响房贷（英文），因为利率对月供的影响远大于这份预算案。

哪些没有改变

• 外国买家：非公民 8% 印花税依旧。详见外国买家指南（英文）。预算案报道中没有改变这一点，所以海外买家需求既没有新增推力，也没有新的阻力。
• RPGT：报道中没有变动，持有期与退场规划照旧。
• 已落成未售单位：开发商公会 REHDA 曾要求针对已落成未售单位的特别置业运动，但报道中没有提到。已落成未售单位的库存一直上升（详见2026 年上半年市场数据（英文）），因此我们预计发展商自己的促销会比政府运动承担更多角色。

成本：发展商承受的无声压力

有两项因素对供应带来相反的压力。REHDA 调查发现，90% 的受访发展商表示 3 月至 6 月建筑成本平均上升约 13%。最低薪资自 2027 年 6 月起提高到 RM2,000，也会增加人工成本，APEX Securities 的分析师在预算案前就提醒过对建筑业的影响。成本上升，往往使新盘价格即使在需求疲弱时也不容易下调。这也支持“比较各项目每平方英尺价格”，而不是等待折扣。

供应与地区影响

• 平价公共房屋供应增加，主要在中低价位：Bandar MADANI Bukit Jalil、Belfield 的 2,500 个 Rumah MADANI 单位，以及居銮、汝来、Paya Rumput 与 Lembah Pertang 的 Rumah Mesra Rakyat 与 Residensi Rakyat 项目。这与我们收录的大多数私人新盘属于不同价格层，因此我们认为直接影响有限，不过 Bukit Jalil 的平价供应值得留意。详见Bukit Jalil 分析（英文）。
• 柔佛：e-ART 系统与更多 KTM Komuter 班次，加强了 RTS Link 与 JS-SEZ 带来的利好。详见JS-SEZ 指南与RTS Link 指南（英文）。
• Bukit Kiara：The Edge 报道，100 英亩租赁地将刊宪为联邦公园，对 Mont Kiara 与 Bukit Kiara 一带是绿地方面的利好。

现在该怎么做

1. 尽早确认资格。豁免针对首次购屋者，现有计划是针对购买首套房的马来西亚公民。豁免令刊宪后请确认确切条件。
2. 计算扣除印花税后的成本，特别是价格接近 RM500,000 与 RM750,000 的房子，而不只是看标价。
3. 如果在 2026 年底前后购买 RM500,000 至 RM750,000 的房子，向律师与发展商了解 SPA 日期的安排。
4. 不要只为了豁免而买。最多约 RM12,750 的节省，不会让价格过高或位置不佳的单位变成好选择。请以地点、地契、落成时间与每平方英尺价格比较项目。
5. 留意财政法案与刊宪的豁免令，以确认最终条件。

资料来源：Bernama、The Star、The Edge、Malay Mail 与 The Sun 对 2027 预算案的报道（2026 年 10 月 9 日）；REHDA 调查与 APEX Securities 的预算案前评论。本文为一般资讯，并非财务或法律建议。

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